ભારતમાં રિયલ-વર્લ્ડ એસેટ ટોકનઇઝેશન
#GS-3 #અર્થતંત્ર #ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર #વિજ્ઞાન અને ટેકનોલોજી #ICT #GS-2 #વર્તમાન પ્રવાહો #રાષ્ટ્રીય #બ્લોકચેન #રિયલ-વર્લ્ડ એસેટ ટોકનઇઝેશન
મુખ્ય મુદ્દા
- મહારાષ્ટ્રે ભૌતિક જમીનને સુરક્ષિત ડિજિટલ ટોકન્સમાં રૂપાંતરિત કરવાના ઉદ્દેશ્ય સાથે, રિયલ-વર્લ્ડ એસેટ (RWA) ટોકનઇઝેશન માટે રાજ્ય-સમર્થિત માળખું સ્થાપિત કરવા માટે DELTA એક્ટ નો પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે.
- ભારતીય પરિવારોની રિયલ એસ્ટેટ સંપત્તિ આશરે રૂ. 500 લાખ કરોડ છે, અને આ આધારના 5% થી 10% નું ટોકનઇઝેશન કરવાથી રૂ. 50 લાખ કરોડ સુધીની પ્રવાહી મૂડી મુક્ત થઈ શકે છે.
- યુનિક લેન્ડ પાર્સલ આઇડેન્ટિફિકેશન નંબર (ULPIN) જમીનની અસ્કયામતો માટે મજબૂત ટ્રેસેબિલિટી સુનિશ્ચિત કરવા માટે 14-આંકડાનો જીઓ-રેફરન્સ આઈડી પ્રદાન કરે છે.
- RBI અને SEBI એ હોલસેલ ડિજિટલ રૂપી (e₹) નો ઉપયોગ કરીને ત્વરિત પતાવટ માટે ટોકનઇઝ્ડ કોર્પોરેટ બોન્ડ ઇશ્યૂ કરવા માટે Demat 2.0 લોન્ચ કર્યું છે.
શા માટે ચર્ચામાં છે
- મહારાષ્ટ્ર સરકારે ડિજિટાઇઝેશન એન્ડ એક્સચેન્જ ઓફ લેન્ડ ટોકન એસેટ્સ (DELTA) એક્ટ નામનો નવો કાયદો પ્રસ્તાવિત કર્યો છે.
- આ નવું માળખું મહારાષ્ટ્રને મોટા પાયે રિયલ-વર્લ્ડ એસેટ (RWA) ટોકનઇઝેશન અપનાવનાર ભારતનું પ્રથમ રાજ્ય બનવામાં મદદ કરશે.
- DELTA એક્ટ જમીન જેવી ભૌતિક મિલકતોને સુરક્ષિત અને વેપાર કરી શકાય તેવા ડિજિટલ ટોકન્સમાં રૂપાંતરિત કરશે.
- જમીન હાલમાં ભારતમાં સંપત્તિના સૌથી મોટા પરંતુ સૌથી અપ્રવાહી સ્વરૂપોમાંનું એક છે.
- આ પહેલ ભૌતિક જમીન સંપત્તિને સીધી ઔપચારિક નાણાકીય બજારો સાથે જોડીને એક મોટું પગલું દર્શાવે છે.
રિયલ વર્લ્ડ એસેટ ટોકનઇઝેશન શું છે
- રિયલ-વર્લ્ડ એસેટ (RWA) ટોકનઇઝેશન ભૌતિક અસ્કયામતોને ડિજિટલ ટોકન્સમાં ફેરવવા માટે બ્લોકચેન અને ડિસ્ટ્રિબ્યુટેડ લેજર ટેકનોલોજીનો ઉપયોગ કરે છે.
- આ સુરક્ષિત ટોકન્સ રિયલ એસ્ટેટ જેવી ભૌતિક વસ્તુઓની વાસ્તવિક માલિકી, અધિકારો અથવા આર્થિક મૂલ્યનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે.
- ડિજિટલ ટોકન્સ બહુવિધ ખરીદદારો માટે આંશિક માલિકી સક્ષમ કરવા માટે સંપત્તિના નાના અંશોનું પ્રતિનિધિત્વ કરી શકે છે.
- આ પ્રક્રિયા નાણાકીય અવરોધોને ઘટાડે છે જેથી છૂટક અને સંસ્થાકીય રોકાણકારો ઉચ્ચ મૂલ્યની મિલકતોના નાના હિસ્સા ખરીદી શકે.
- રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા (RBI) ટોકનઇઝેશનને નિયંત્રિત નાણાકીય વ્યવસ્થાના વિકલ્પ તરીકે જોવાને બદલે બજારની કાર્યક્ષમતા સુધારવાના સાધન તરીકે જુએ છે.
- RBI અને SEBI એ તાજેતરમાં ડિસ્ટ્રિબ્યુટેડ લેજર ટેકનોલોજીનો ઉપયોગ કરીને ટોકનઇઝ્ડ કોર્પોરેટ બોન્ડ ઇશ્યૂ કરવા માટે Demat 2.0 રજૂ કર્યું છે.
- આ સિસ્ટમ યુનિફાઇડ માર્કેટ ઇન્ટરફેસ (UMI) દ્વારા હોલસેલ ડિજિટલ રૂપી (e₹) નો ઉપયોગ કરીને ત્વરિત પતાવટની મંજૂરી આપે છે.
- આનાથી વિપરીત, SEBI નિયંત્રિત ટ્રસ્ટો દ્વારા રિયલ એસ્ટેટની માલિકીનું વિભાજન કરવા માટે સ્મોલ એન્ડ મીડિયમ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (SM REITs) નો ઉપયોગ કરે છે.
- બ્લોકચેન-આધારિત ટોકનઇઝેશન રેકોર્ડ લેજરને સંપૂર્ણપણે વિકેન્દ્રિત કરે છે અને સૈદ્ધાંતિક રીતે મધ્યસ્થી ખર્ચમાં ઘણો ઘટાડો કરી શકે છે.
- મિલકતની બદલીને ડિજિટલ લેજરમાં સ્થાનાંતરિત કરીને, ટોકનઇઝેશન વ્યવહારના ઇતિહાસને અત્યંત પારદર્શક અને ટ્રેક કરવામાં સરળ બનાવે છે.
- આ ટેકનોલોજી ડિજિટલ ચૂકવણી માટે UPI ની જેમ જ વેરિફિકેશનને ઝડપી બનાવે છે, કાનૂની પાલનને સ્વચાલિત કરે છે અને છેતરપિંડી ઘટાડે છે.
- ભારતમાં જમીન અપાર સંપત્તિ ધરાવે છે, પરંતુ ધીમા વ્યવહારો અને જટિલ કાગળની કામગીરી આ મૂડીના મોટા હિસ્સાને જકડી રાખે છે.
- ભારતીય પરિવારો હાલમાં દેશભરમાં રિયલ એસ્ટેટ સંપત્તિમાં અંદાજિત રૂ. 500 લાખ કરોડ ધરાવે છે.
- આ સંપત્તિના માત્ર 5% થી 10% નું ટોકનઇઝેશન કરવાથી રૂ. 25 લાખ કરોડ થી રૂ. 50 લાખ કરોડ ની વચ્ચેની પ્રવાહી મૂડી મુક્ત થઈ શકે છે.
- આ પ્રક્રિયા નિષ્ક્રિય ભૌતિક સંપત્તિને સીધી સક્રિય છૂટક અને સંસ્થાકીય નાણાકીય બજારો સાથે જોડે છે.
ભારતના જમીન વહીવટની ડિજિટલ ઉત્ક્રાંતિ
- ડિજિટલ ઇન્ડિયા લેન્ડ રેકોર્ડ્સ મોર્ડનાઇઝેશન પ્રોગ્રામ (DILRMP) હેઠળ, સરકારે કાગળના જમીન રેકોર્ડ અને કેડસ્ટ્રલ નકશાઓનું ડિજિટાઇઝેશન કર્યું છે.
- યુનિક લેન્ડ પાર્સલ આઇડેન્ટિફિકેશન નંબર (ULPIN), જેને ભૂ-આધાર પણ કહેવામાં આવે છે, તે દરેક જમીનના ટુકડાને 14-આંકડાનો ભૌગોલિક આઈડી આપે છે.
- આ અનન્ય ઓળખ નંબર જમીનની ટ્રેસેબિલિટીમાં સુધારો કરે છે અને વિવિધ રાજ્યોમાં છેતરપિંડીવાળા વ્યવહારોને રોકવામાં મદદ કરે છે.
- સરકાર ડ્રોન વડે ગ્રામીણ વિસ્તારોનો નકશો બનાવવા અને ગ્રામીણ પરિવારોને ઔપચારિક પ્રોપર્ટી કાર્ડ વિતરણ કરવા માટે સ્વામિત્વ (SVAMITVA) યોજના નો ઉપયોગ કરે છે.
- આ ભૌતિક પ્રોપર્ટી કાર્ડ્સ ગ્રામીણ પરિવારોને તેમની સંપત્તિને ઔપચારિક બેંકિંગ સિસ્ટમ સાથે જોડવામાં મદદ કરે છે.
- ઘણા રાજ્યો સુરક્ષિત, રીઅલ-ટાઇમ લેન્ડ રજિસ્ટ્રી બનાવવા માટે નેશનલ જેનરિક ડોક્યુમેન્ટ રજીસ્ટ્રેશન સિસ્ટમ (NGDRS) જેવા ક્લાઉડ પ્લેટફોર્મનો ઉપયોગ કરે છે.
- આ આધુનિક ક્લાઉડ-આધારિત સિસ્ટમો એસેટ ટોકનઇઝેશનને અસરકારક રીતે કાર્યરત કરવા માટે જરૂરી ડિજિટલ પાયો પૂરો પાડે છે.
પડકારો
- નોંધણી અધિનિયમ, 1908 જેવા વર્તમાન મિલકત કાયદાઓ તમામ જમીન ટ્રાન્સફર માટે ઔપચારિક ભૌતિક નોંધણીની માંગ કરે છે.
- ડિજિટલ બ્લોકચેન ટોકન આજે રજિસ્ટર્ડ પ્રોપર્ટી ડીડના કાયદેસર રીતે માન્ય વિકલ્પ તરીકે કામ કરતું નથી.
- બ્લોકચેન પરના સ્માર્ટ કોન્ટ્રાક્ટ્સ આપમેળે અમલમાં આવે છે, પરંતુ વિવાદો દરમિયાન અદાલતો મિલકત ટ્રાન્સફરને સ્થગિત કરી શકે છે.
- આ પરિસ્થિતિ સ્વચાલિત ડિજિટલ અમલીકરણ અને જરૂરી ન્યાયિક હસ્તક્ષેપ વચ્ચે સીધો સંઘર્ષ પેદા કરે છે.
- ભારતીય કરાર અધિનિયમ, 1872 ખાસ કરીને સ્વયં-અમલીકરણ સ્માર્ટ કોન્ટ્રાક્ટ્સને આવરી લેતું નથી, જે કાનૂની મૂંઝવણ ઊભી કરે છે.
- પરંપરાગત મિલકત ટ્રાન્સફર માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની જરૂર પડે છે, પરંતુ ટોકનઇઝેશન વારંવાર અને નાના આંશિક ટ્રાન્સફરની મંજૂરી આપે છે.
- સરકારે હજુ સુધી એ નક્કી કર્યું નથી કે આ માઇક્રો-ટ્રાન્ઝેક્શન માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની ગણતરી અને વસૂલાત કેવી રીતે કરવી.
- ભારતીય બંધારણ હેઠળ જમીન એ રાજ્યનો વિષય છે, જ્યારે SEBI અને RBI જેવી કેન્દ્રીય સંસ્થાઓ નાણાકીય જામીનગીરીઓનું નિયમન કરે છે.
- સત્તાના આ વિભાજનનો અર્થ એ છે કે ટોકનઇઝ્ડ જમીન રાજ્ય અને કેન્દ્રીય સત્તાવાળાઓ વચ્ચેના નિયમનકારી ગ્રે એરિયામાં આવી શકે છે.
- ભારતીય જમીન રેકોર્ડ સામાન્ય રીતે માલિકીના સંપૂર્ણ, નિર્ણાયક પુરાવાને બદલે ધારણા આધારિત માલિકી દર્શાવે છે.
- વિવાદિત જમીનના ટાઇટલનું ટોકનઇઝેશન કરવાથી માત્ર વિવાદનું ડિજિટાઇઝેશન થશે અને છૂટક રોકાણકારો છેતરપિંડીનો ભોગ બનશે.
- વર્ચ્યુઅલ ડિજિટલ એસેટ્સ (VDAs) માટેના વર્તમાન કરવેરા નિયમો સટ્ટાકીય ક્રિપ્ટોકરન્સી અને એસેટ-બેક્ડ ટોકન્સ વચ્ચે તફાવત કરતા નથી.
- સ્પષ્ટતાનો આ અભાવ સરકાર રિયલ-વર્લ્ડ એસેટ ટોકન્સ પર કેવી રીતે ટેક્સ લગાવશે તે અંગે મૂંઝવણ ઊભી કરે છે.
- બ્લોકચેન વ્યવહારો કાયમી હોય છે અને એકવાર પૂર્ણ થયા પછી તેને ઉલટાવવા અત્યંત મુશ્કેલ હોય છે.
- જો કોઈ રોકાણકાર ખાનગી કી ગુમાવે છે, છેતરપિંડીનો અનુભવ કરે છે, અથવા કોર્ટના આદેશથી મિલકત જપ્તીનો સામનો કરે છે, તો ટોકન્સ પુનઃપ્રાપ્ત કરવા અત્યંત મુશ્કેલ છે.
- રોકાણકારો છેતરપિંડીવાળા ટોકન્સથી ઉચ્ચ જોખમોનો સામનો કરે છે જેમાં વાસ્તવિક ભૌતિક સંપત્તિ દ્વારા વાસ્તવિક, ચકાસાયેલ સમર્થન હોતું નથી.
- પબ્લિક બ્લોકચેન વ્યવહારોને કાયમી ધોરણે સંગ્રહિત કરે છે, જે DPDP એક્ટ, 2023 ના ગોપનીયતા નિયમો સાથે વિરોધાભાસ ધરાવી શકે છે.
- આ સિસ્ટમો સાયબર જોખમોનો પણ સામનો કરે છે અને હેકિંગ અને ડેટા ચોરી રોકવા માટે મજબૂત સુરક્ષાની જરૂર છે.
આગળનો માર્ગ
- ટોકનઇઝ્ડ અસ્કયામતો માટે એકીકૃત નિયમનકારી માળખું બનાવવા માટે કેન્દ્ર સરકાર અને રાજ્યોએ સાથે મળીને કામ કરવું જોઈએ.
- આ માળખાએ સ્પષ્ટ કરવું જોઈએ કે રાજ્યના જમીન કાયદાઓ SEBI અને RBI દ્વારા નિર્ધારિત નાણાકીય નિયમો સાથે કેવી રીતે જોડાય છે.
- સત્તાવાળાઓએ માત્ર એવી મિલકતોના ટોકનઇઝેશનની મંજૂરી આપવી જોઈએ જે ચકાસાયેલ અને સંપૂર્ણપણે વિવાદમુક્ત રેકોર્ડ ધરાવે છે.
- દરેક ટોકન પાસે ચકાસાયેલ ભૌતિક સમર્થન, સ્પષ્ટ જાહેરાતો અને વિવાદો અથવા ખોવાયેલી ડિજિટલ કીને ઉકેલવા માટેની સિસ્ટમ હોવી આવશ્યક છે.
- અન્ય રાજ્યો આ સિસ્ટમોનું પરીક્ષણ કરવા માટે પાયલોટ મોડેલ તરીકે મહારાષ્ટ્ર અને તેના પ્રસ્તાવિત DELTA એક્ટ નો ઉપયોગ કરી શકે છે.
- કર્ણાટક, તમિલનાડુ અને દિલ્હી જેવા મોટા રિયલ એસ્ટેટ બજારો ઘરગથ્થુ સંપત્તિને મુક્ત કરવા માટે સમાન માળખા અપનાવી શકે છે.
- ભારતે ટોકનઇઝેશનને તેના ડિજિટલ પબ્લિક ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર (DPI) સાથે જોડવું જોઈએ, જેમાં UPI અને એકાઉન્ટ એગ્રીગેટર્સ નો સમાવેશ થાય છે.
- આ ઊંડું સંકલન સમગ્ર દેશમાં સરળ ઓળખ વેરિફિકેશન અને સુરક્ષિત નાણાકીય પતાવટની ખાતરી કરશે.
- રિયલ એસ્ટેટ મોડેલ સાબિત કર્યા પછી, ભારત ડેટ બજારો, સોનું, કોમોડિટીઝ અને કાર્બન ક્રેડિટ્સમાં ટોકનઇઝેશનનો વિસ્તાર કરી શકે છે.
- રાજ્યો સુધારેલા ઇન્ડિયન સ્ટેમ્પ એક્ટ, 1899 ની જેમ જ સ્ટોક એક્સચેન્જો અને ડિપોઝિટરીઝ દ્વારા કેન્દ્રીય રીતે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી એકત્રિત કરી શકે છે.
આંતરરાષ્ટ્રીય શ્રેષ્ઠ પ્રથાઓ
- સ્વિટ્ઝર્લેન્ડ એ ડિજિટલ રેકોર્ડ્સ અને DLT-આધારિત નાણાકીય બજાર ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને ઔપચારિક રીતે માન્યતા આપીને કાનૂની નિશ્ચિતતા ઊભી કરી છે.
- સિંગાપોર એ સંસ્થાકીય રોકાણકારો માટે ટોકનઇઝ્ડ બોન્ડ્સ, ફંડ્સ અને ફોરેન એક્સચેન્જનું સુરક્ષિત રીતે પરીક્ષણ કરવા માટે પ્રોજેક્ટ ગાર્ડિયન શરૂ કર્યો છે.
- હોંગકોંગ તેની પ્રોજેક્ટ એન્સેમ્બલ પહેલ દ્વારા ટોકનઇઝ્ડ ડિપોઝિટ અને એસેટ સેટલમેન્ટની શોધ કરી રહ્યું છે.
- UAE ઝડપી નાણાકીય નવીનતાને પ્રોત્સાહિત કરવા માટે નિયમનકારી સેન્ડબોક્સ અને સમર્પિત વર્ચ્યુઅલ-એસેટ માળખાનો ઉપયોગ કરે છે.
- યુરોપિયન યુનિયન એ માર્કેટ્સ ઇન ક્રિપ્ટો એસેટ્સ (MiCA) માળખાનો ઉપયોગ કરીને ક્રિપ્ટો-અસ્કયામતો માટે સંરચિત નિયમો બનાવ્યા છે.
- યુનાઇટેડ કિંગડમ એ કંપનીઓને નિયંત્રિત પરિસ્થિતિઓમાં બ્લોકચેન-આધારિત સિક્યોરિટીઝનું પરીક્ષણ કરવા દેવા માટે ડિજિટલ સિક્યોરિટીઝ સેન્ડબોક્સ શરૂ કર્યું છે.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
- રિયલ-વર્લ્ડ એસેટ (RWA) ટોકનઇઝેશન બ્લોકચેન ટેકનોલોજીનો ઉપયોગ કરીને જમીન જેવી ભૌતિક અસ્કયામતોને સુરક્ષિત ડિજિટલ ટોકન્સમાં રૂપાંતરિત કરે છે.
- પ્રસ્તાવિત DELTA એક્ટ એ મહારાષ્ટ્રમાં જમીનને ડિજિટલ ટોકન્સમાં ફેરવવા માટે રચાયેલ કાનૂની માળખું છે.
- ULPIN એ 14-આંકડાનો ભૌગોલિક ઓળખ નંબર છે જે જમીનના ટોકનઇઝેશન માટે ડિજિટલ પાયો પૂરો પાડે છે.
- મુખ્ય પડકારોમાં નોંધણી અધિનિયમ, 1908, ધારણા આધારિત જમીન ટાઇટલ, કરવેરાની અનિશ્ચિતતા અને રાજ્યો અને કેન્દ્ર વચ્ચે નિયમનકારી ઓવરલેપનો સમાવેશ થાય છે.
- સુરક્ષિત ટોકનઇઝેશન માટે એકીકૃત નિયમનકારી માળખું, ચકાસાયેલ જમીન ટાઇટલ અને ભારતના ડિજિટલ પબ્લિક ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર (DPI) સાથે સંકલન જરૂરી છે.